La Hipoteca Inversa. Una explicación

La propuesta que ha hecho el gobierno regular el negocio de las hipotecas inversas y de permitir que este producto sea ofrecido por las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera  ha suscitado un amplio debate, no exento de prejuicios y prevenciones. A veces, por los planteamientos que se han ventilado en las redes sociales (especialmente twitter) no parece que muchos de los participantes en este debate se hayan tomado el trabajo de leer el proyecto de decreto, ni siquiera las explicaciones que algunos medios han publicado sobre el tema.

¿En qué consiste una hipoteca inversa? Para entenderlo, supongamos que usted es una persona de edad, tal vez con alguna pensión, pero no significativa. Está habitando una vivienda propia, que representa una parte importante de su patrimonio. Usted quiere vivir mejor en sus años dorados No tiene herederos, o no ve la necesidad, o no quiere simplemente, dejárselo como herencia, por cualquier razón, por ejemplo, porque están muy bien económicamente o por         que sus relaciones con ellos no han sido las mejores. Una alternativa es vender el inmueble. Pero usted la descarta porque simplemente está muy contento allí.  Pero aun si estuviera dispuesto a vender y a pasarse a otra propiedad más pequeña, existe un riesgo.  ¿Cuánto puedo gastar mensualmente, para estar seguro de que en lo que me queda de vida optimice mis recursos?  Recuerde que no quiere que sobre dinero a su fallecimiento (cero herencia es su objetivo), pero usted no sabe cuánto va a vivir.

La hipoteca inversa puede solucionarle, eventualmente, el problema. Un amigo le propone que le compra su inmueble, pero lo va a dejar a vivir allí hasta que se muera. Le pagará al contado, o en cuotas, según como acuerden los términos del negocio. Obviamente, no es de esperar que el comprador le pague de contado el precio comercial del inmueble. Según su esperanza de vida, deberá esperar 10, 15 o más años, o un período indeterminado, para poder recibirlo. Es decir, el está asumiendo el riesgo de su longevidad.  Hubo un caso famoso en Francia, el de Jeanne Calment, quien en 1965, a la edad de 90 años, vendió su apartamento con este esquema a un notario, quien se comprometía a otorgarle una suma mensual hasta la muerte de Jeanne. Pues bien, el comprador murió 30 años después, en 1995 y su viuda continuó con la obligación de hacer los pagos, hasta la muerte de Jeanne, en 1997. Obviamente, es un caso exagerado, pero un comprador que diversifique el riesgo (comprando varios inmuebles) estará dispuesto a asumir este tipo de contingencias. Como una compañía de seguros de vida, calculará que, en promedio, se cumplirán las tablas demográficas de supervivencia, y sobre esa base calculará el precio del riesgo que está dispuesto a asumir, cobrando por él bajo la forma de un descuento sobre el valor comercial del inmueble.   

Hoy en día en Colombia, es un negocio que puede realizarse entre privados, siempre y cuando no actúe como comprador una entidad vigilada por la Supeintendencia Financiera. Recordemos que según el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, toda actividad que desarrollen las entidades financieras y aseguradoras  debe ser previamente autorizada por el gobierno nacional. En cuanto a la negociación entre privados, no existe ninguna regulación diferente a las generales para contratos y transacciones de propiedad raíz. El proyecto busca regular esta actividad, y además de ello autorizar a su realización por parte de las entidades financieras.  Existe esa posibilidad en muchos países del mundo como Estados Unidos, Francia, España, Canadá, Corea del Sur, Australia, Hong Kong, Taiwan, y, en el ámbito latinoamericano, México y Perú.

Es una ventaja que este tipo de operaciones esté regulado, y es uno de los objetivos del decreto. Por otro lado, entre más actores puedan participar en este mercado, mejor, porque habrá más competencia por establecer mejores condiciones para el vendedor. Este podrá comparar diversas ofertas, incluido la que le planteen sus posibles herederos, y decidirse por la que considera más ventajosa para él.

Valga la pena señalar que el decreto establece dos negocios diferentes: el de la hipoteca inversa y el de renta vitalicia inmobiliaria. No vamos a entrar en estos detalles técnicos. El interesado, puede consultar el decreto

Se establece como edad mínima para el vendedor o constituyente de la hipoteca, así como para sus beneficiarios, de existir, la edad de 65 años. Los compradores de los inmuebles bajo la figura de la hipoteca inversa deben elaborar un reglamento de operación, dentro del cual se deben estimar variables tales como la ecuación que será determinada para calcular el valor de la renta, las condiciones en que se realizará el avalúo de la vivienda, y los mecanismos que garantizarán la protección al constituyen de la garantía hipotecaria o al rentista (en el caso de renta vitalicia inmobiliaria). Se establece, además, a semejanza de lo que hoy existe para operadores del mercado de valores, la obligación de brindar un asesoramiento integral e independiente a los interesados.  

Han surgido algunas objeciones, especialmente en redes sociales, a esta figura. Me voy a referir a algunas de ellas.

No le conviene a los vendedores. Si algún vendedor, después de recibir las ofertas de los compradores, concluye que no le conviene, pues simplemente no vende su inmueble. No es una obligación

Va a despojar a los herederos. Los derechos de éstos están claramente regulados en el Código Civil Colombiano, y no podrían oponerse a la libre disposición de bienes por parte del propietario legítimo. Ahora bien, si creen que la oferta que está haciendo el comprador no es equitativa, pues ellos podrán mejorarla. El vendedor optará por aquella opción que considere le conviene más.

 Va a enriquecer a los banqueros.  Tal vez no valga la pena referirse a este tipo de argumentos, propios tal vez de una mentalidad pre-capitalista y retardataria, que veían en la actividad financiera una obra del demonio.  El principio con el cual opera una economía de mercado es de que quien adelante un negocio legítimo en condiciones de eficiencia puede enriquecerse con él. No hay nada malo en ello.  ¿O pretenderán quienes utilizan este tipo de argumentos prohibir, las cuentas corrientes, las de ahorro, los CDT, las hipotecas comunes y corrientes, los créditos bancarios, las remesas, etc?

No me hago ilusiones de que este producto vaya a tener una utilización masiva. Un persona rica no lo necesita: ya tiene recursos con qué vivir holgadamente el resto de su vejez. Un pobre no posee propiedad, o  su valor puede ser tan bajo que no le represente una renta importante por el resto de su vida. Tal vez su clientela se circunscriba a cierto grupo de propietarios de clase media, que no tengan herederos o simplemente, entre dejarles una herencia y monetizar su propiedad, opten, en toda libertad de elección por esta última alternativa. Pero el hecho de que el mercado sea estrecho no es un argumento para que el gobierno no siga en su esfuerzo por seguir adelante en la reglamentación de este tipo de operaciones.